A társasházi építményi jog a jövő?
2026-06-08
2026-ban az újépítésű lakások, ikerházak piacán megjelent egy speciális, kifejezetten vevővédelmi célú konstrukció: a társasházi építményi jog. A társasházi építményi jog a társasház előzetes alapításához kötött, ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető vevői pozíció: a vevő előre fizetett vételárrész arányában biztosítja a későbbi lakástulajdon megszerzését, és baj esetén jelzálogjogosulti jellegű védelmet ad a vevő pénzére.
Az új Inytv. bevezetésével megismerkedhettünk a jövőbeli épületre vonatkozó vevői joggal, ami azonban híresen nem oldott meg az újépítésű lakások korai értékesítésének problémáját.
Ha valaki újépítésű lakásba szeretne költözni, akkor tipikusan
- építési hitel segítségével épít magának a saját tulajdonú telkén,
- vagy lakáshitel segítségével építtetőtől vásárol egy sorházat, ikerházat, esetlegtársasházi lakást.
Ez utóbbi esetben, tehát amikor lakáshitelből vásárolnak a vevők, addig a kölcsön összegének folyósítására kizárólag a használatbavételi engedély, vagy az egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány bemutatását követően, egy összegben kerülhet sor.
A bank
- ingatlan értékbecslési szakvéleménnyel alátámasztott, lakhatási igényel kielégítésére alkalmas állapotot
- önálló helyrajzi számot, vagy ügyvéd által ellenjegyzett használati megállapodást
- ügyvéd által ellenjegyzett, földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződést
vár el. Ennek oka, hogy a bank jelzálog mellett hitelez, azaz a kölcsön kihelyezésétől kezdődően megfelelő dologi biztosítékokkal kell rendelkeznie. Emiatt a tervezőasztal mellett jellemzően előszerződéssel kötik le a lakásokat, majd az ún. albetétesítést követően kerül sor a végszerződés megkötésére és így a hitelkérelem benyújtására is.
Ha a hazai újépítésű piacon élénkülést szeretnénk, akkor világos volt, hogy a bankok számára is elfogadható új jogi konstrukciókat kell kidolgozni. A „jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog” papíron jó irány volt, a gyakorlatban viszont nem lett belőle piacképes, tömegesen használható konstrukció az újépítésű lakások korai értékesítésére. Az alap probléma ugyanis nem az volt, hogy „nincs semmilyen vevői jog”, hanem az, hogy a bank jelzálog mellett hitelez, és ehhez pedig konkrétan azonosítható, forgalomképes biztosítékot szeretne.
Ezért volt szükség az „újfajta” (társasházi) építményi jogra: mert olyan dologi jellegű, ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető vevői pozíciót kellett létrehozni, ami összeköttetést teremt a korai vevői befizetések és a banki jelzáloglogika között.
Társasházi építményi jog
A társasházi építményi jog egy ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, dologi jellegű vevői pozíció újépítésű társasházak lakásainál: az újjog segítségével a vevő már az épület felépülése előtt „összekapcsolódik” a majdani lakásával, és a befizetései erejéig zálogjogszerű védelmet kap (pl. végrehajtás/felszámolás esetén).
Az épület/társasház bejegyzése után a társasházi építményi jog megszűnik, és a vevő tulajdonjoga kerül bejegyzésre a társasházi építményi jog ranghelyén (ez a ranghely-védelem a konstrukció kulcsa).
Főbb jellemzők:
- A vevőt illető társasházi építményi jog rákerül a tulajdoni lapra
- A társasházi építményi jog ranghelyén a vevő később tulajdonjogot szerezhet a lakáson
- Ha baj van (felszámolás, végrehajtás), a vevő kvázi „zálogjogosulti” védelmet kap a befizetéséig.
- A társasházi építményi jogra banki zálogjog bejegyezhető, majd átfordul a végleges lakás-jelzáloggá.
Miért jó ez az államnak?
A vevő már az építményi jog után is illetéket fizet.
Miért jó ez a kivitelezőknek?
A vevő már az építkezés korai szakaszában jogosult lehet a piaci, sőt kedvezményes, államilag támogatott hitelre is, ami előfinanszírozási problémákat old meg. A konstrukció neve építményi hitel.
A társasházi építményi jog megterhelhető zálogjoggal, így elképzelhető, hogy a bank már a tervezőasztal mellől is hitelezi az újépítésű ingatlanügyletet.
Mit “ér” ez a vevőnek az építkezés alatt?
- látható a tulajdoni lapon;
- ha baj van (végrehajtás / felszámolás / ingatlanalap megszűnés), a vevő jelzálogjogosult-szerű jogokat gyakorolhat a kifizetett vételár erejéig;
- lényegében a szerződéses elidegenítési és terhelési tilalomhoz hasonló védelmet ad.
Mikor és hogyan alapítható?
Az új, társasházi építményi jog 2026. március 1-jétől a társasházi építményi jog hivatalosan bejegyezhető lesz az ingatlan-nyilvántartásba.
Fő feltételek (Tht. 11/A. § (2)):
- a társasház előzetes alapítása tényének már be kell lennie jegyezve az ingatlan-nyilvántartásba;
- kell egy, a majd kialakítandó lakásra vonatkozó adásvételi szerződés (vagy ahhoz kapcsolódó külön írásbeli szerződés);
- a vevőnek a vételárból legalább egy részt már meg kellett fizetnie;
- a jog a vevőt abban az arányban illeti meg, amilyen tulajdoni hányad a benyújtott (vagy módosított) alapító okirat szerint majd megilletné;
- házastársi vagyonközösségnél a házastársat is be kell jegyezni jogosultként.