Hogyan kell adózni, ha eladom a lakásomat?
2020-07-18
A bevétel és a jövedelem egyszerű adózási fogalmait kell először tisztázni – mert a gyakorlatban gyakran tévednek arra a tévútra, hogy a kapott vételárat egyben adóalapnak is tekintik.
Ez nem így van – nem a bevétel az adó alapja, hanem a jövedelem.
A bevételnek a vételár minősül, a jövedelem pedig a bevételnek a kiadásokkal és elszámolható tételekkel csökkentett rész.
Az ingatlan értékesítésből származó jövedelem adózása egy egyszerű sablonra működik, amely röviden a következőképpen vázolható fel.
1. A szerzés évét követő ötödik évben a lakás adásvételből származó bármekkora jövedelem után nincs adófizetési kötelezettség – mondhatjuk adómentes.
2. Öt éven belüli értékesítés esetén kell csak adóval – mégpedig személyi jövedelemadóval - számolni, a következők szerint:
A lakás eladás vevő által fizetett vételárát a törvény az eladó bevételének tekinti.
Ebből a bevételből első lépésben a a következő tételeket lehet levonni:
-a lakás megszerzésére fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások, pl. a megfizetett illeték
-az értéknövelő beruházások költsége
-az átruházással kapcsolatos kiadásokat (pl. hirdetési díjak, közvetítői díj)
Tehát a bevételből levonva ezeket a tételeket, kapjuk meg az un. számított összeget:
A következő lépésben ezen számított összegből kapjuk meg a lakás eladás jövedelmét, azaz a fizetendő adó alapját, attól függően, hogy a szerzéstől számítva 1-5.éven belül mikor történik az eladás:
Így tehát jövedelemnek, adóalapnak minősül a számított összeg:
1. 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
2. 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
3. 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
4. 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
5. 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.
Az így számított jövedelem után az adó mértéke 15%, amelyet az adásvétel évét követő év május 20-ig kell bevallani és megfizetni.
Ha e számítás eredményeként nem keletkezik jövedelem az eladónál – akkor bevallást erről az adásvételről nem kell benyújtani.
Jó sok évvel ezelőtt volt csak olyan szabály, hogy a lakás vételárát újabb lakás vásárlásra fordítva nem kellett adózni – ilyen azonban már nincs hatályban, ne keressük.
Az ingatlan adásvételből származó jövedelem adózásának részletes szabályait az Szja tv. 59-64. §-ai tartalmazzák. Az Szja törvény hatályos szövege megtalálható a Nemzeti Jogszabálytárban – www.njt.hu
A teljesség kedvéért megemlítem, hogy magánszemélyek közötti lakásértékesítés nem tárgya az általános forgalmi adónak – tehát áfával itt semmilyen formában nem kell számolni.