Mi a vételi szándéknyilatkozat tipikus tartalma, mit kockáztat az eladó?
2026-06-02
A vételi szándéknyilatkozat egy jognyilatkozat, amely a szerződéskötési szándékot fejezi ki. Bár önmagában nem keletkeztet kötelezettséget, bizonyító ereje van arra nézve, hogy a nyilatkozattevő félnek komoly vételi szándéka volt az adott időpontban.
Fontos megjegyezni, hogy a szándéknyilatkozat jogi kötőerővel nem rendelkezik, ezért a jogszabályok sem határozzák meg a tartalmi elemeit.
Az ingatlanvásárlási folyamat egyik legizgalmasabb – és egyben legveszélyesebb – pontja az, amikor a felek eljutnak a vételi szándéknyilatkozat (köznyelven vételi ajánlat) megírásáig. Miközben a vevők többnyire attól rettegnek, hogy elveszítik a letett pénzüket, az eladók gyakran abba a hibába esnek, hogy teljesen kockázatmentesnek gondolják ezt a fázist.
A vételi szándéknyilatkozat tipikus tartalma a következő:
A vételi szándéknyilatkozat mindig egy egyoldalú, csak a vevő által aláírt jelzés a vételi szándék komolyságát illetően. A piacon keringő minták és az ingatlanközvetítők által használt sablonok alapján a vételi szándéknyilatkozatok főként a lentieket rögzítik:
A felek és az ingatlan adatai: A vevő és az eladó teljes személyazonosító adatai, valamint az ingatlan pontos címe és helyrajzi száma (HRSZ).
A pénzügyi ajánlat: A vevő által ajánlott teljes vételár, valamint a fizetési ütemezés tervezete (mennyi a saját erő, mekkora összegű bankhitelt vagy lakástakarékot vesz igénybe).
Foglaló: általában a vételár 8%-a
Határidők:
Adásvételi határidő: Meddig vállalják a felek a végleges szerződés aláírását (pl. 15–30 nap).
Birtokbaadás: Mikor kapja meg a vevő a kulcsokat.
Műszaki és egyéb kitételek: Mi marad a lakásban (beépített bútorok, gépek), és hogyan történik az esetleges terhek (pl. meglévő jelzáloghitel) törlése.
Van hogy az vételi szándéknyilatkozatot előszerződés követi.
Abban az esetben, ha a vevői nyilatkozat érvényességi időt említ, vagyis leírja, hogy meddig kell az eladónak döntenie (pl. 3–5 nap), akkor nem vételi szándéknyilatkozatról, hanem vételi AJÁNLATRÓL beszélünk. Ha az eladó ezt elfogadja, akkor adásvételi szerződés jön létre.
Mit kockáztat az eladó a szándéknyilatkozat elfogadásával?
Tényleg nagyon fontos eladói szempontból, hogy a vételi ajánlat eladó általi elfogadása a Ptk. 6:69. §-a alapján adásvételi szerződést hoz létre! Az eladói kockázatok felméréséhez érdemes elolvasni a Kúria Pfv.VI.21.254/2022/5. sz. döntését, amit itt csak röviden ismertetek:
Az eladó számára az a fő kockázat, hogy egy vevői szándéknyilatkozat elfogadásával – még tényleges adásvétel nélkül is – olyan joghatás keletkezhet, amely alapján az ingatlanközvetítő jutalékra jogosult. Ez akkor is terhet jelent, ha az eladó végül másnak, más feltételekkel, vagy akár senkinek nem adja el az ingatlant.
A hivatkozott kúriai döntésből is látszik, hogy eladói szempontból kockázatos szándéknyilatkozatot elfogadni és aláírni, mert:
- A közvetítői szerződés alapján a jutalék akkor is járhat, ha a vevő szándéknyilatkozatban elfogadja az eladói által megadott árat, de az eladó – saját döntése alapján – nem írja alá az adásvételi szerződést.
- A konkrét ügyben a vevő(k) szándéknyilatkozata tartalmazta az irányár elfogadását, és azonnali fizetési kötelezettség vállalását.
- Az eladó elutasította, mégis beállt a közvetítői díjfizetési kötelezettség, noha tényleges adásvétel nem történt.
- A bíróság a szándéknyilatkozatot elegendőnek tekintette a díjfizetési kötelezettség kiváltásához.
- Nem volt szükséges, hogy előszerződés vagy végleges adásvételi szerződés jöjjön létre, már egy vételi ajánlat/szándéknyilatkozat is elég volt.
- Így a felek közötti jogviszonyban a közvetítő a munkáját teljesítettnek minősíthette, és jogosulttá vált a díjra.
- Az eladó döntési szabadsága látszólag megmarad, de anyagi kockázattal jár.
- Ha a vevő ajánlata formailag megfelel (az ár és a feltételek az eladó által korábban jóváhagyott keretek között vannak), akkor az eladó nem tudja következmények nélkül visszautasítani.
- A visszautasítás esetén is fizetnie kell a közvetítőnek.
A Győri Ítélőtábla Pf.III.20.145/2025/5. számú ítélete alapján ugyanakkor nem jár jutalék például akkor, ha az eladó jogos okból utasít vissza egy vételi ajánlatot, vagy az ajánlat nem felel meg a számára lényeges – de a szerződésben előre nem rögzített – feltételeknek. Ugyancsak nem alapozza meg a díjat az a körülmény, ha az ingatlanos csak egy formális ajánlatot hozott, amely nem vezetett szerződéshez.