Lakás adásvételi jogtanácsadó
2020-07-17
A hibák és kockázatok forrása általában az, hogy lakás adásvételnél mindig sürget az idő, már költözni kellene, jelzálogot törölni, de még nincs pénz, át kell hidalni a bankot stb. Ez az „oldjuk meg valahogy” szindróma nagy bajok forrása lehet. Mindazonáltal el is kerülhető ha a lakás adásvétel menetét előre megtervezzük.
Koncentráljunk a lényegre: a lakás adásvétel az eladó és a vevő számára egy-egy jól meghatározható célt jelent.
Az eladó pénzt akar, hozzá akar jutni lakása pénzbeli ellenértékéhez.
A vevő a pénze ellenében tiszta tulajdont, és rejtett hibáktól mentes lakást kíván, a birtoklás, a használat, és a rendelkezés zavartalan gyakorolhatóságát.
Ezek egyszerűen megfogalmazható érdekek – és az adásvételi szerződésnek ezen eladói és vevői érdekek teljesítéséről és biztosításáról kell szólnia.
Zavarok és jogviták akkor keletkeznek, ha ezen egyszerű érdekekről a felek, vagy az okiratszerkesztő ügyvéd megfeledkeznek, vagy nem járnak el körültekintően. Az eladót azzal érheti érdeksérelem, ha nem jut hozzá a kialkudott vételárhoz. Se pénz, se lakás – az nem jó üzlet, mi több kezelhetetlen élethelyzet, de megelőzhető.
Ezért az eladó fél elemi érdeke, hogy a vevői pénzfizetést minden lehetséges eszközzel biztosítsa: tulajdonjog-fenntartással, elállás kikötésével, kamatkikötéssel, a birtok visszatartásával.
Azért az eladó is belekényszerül kompromisszumokba: a részletfizetés, bankhitelből fizetés eleve egy kompromisszum – de hát ritka is az egyösszegű vételárfizetés.
A vevő a tulajdont akarja: bejegyezni magát a tulajdoni lapra, beköltözni, birtokolni, használni. Ezen érdekek sérelmét jelenti, ha a vevő más joga miatt nem tud tulajdont szerezni, birtokba lépni, vagy éppen a használat zavartalansága szenved csorbát, mert a lakás valamilyen építészeti, műszaki hiba miatt rendeltetésszerű használatra egészben vagy részben alkalmatlan.
Ezek miatt a vevői oldalon is előállhat a se pénz, se lakás szindróma – így tehát a vevőnek ahhoz fűződik elemi érdeke, hogy az eladó szolgáltatását, a tiszta tulajdon és a lakás birtokának korlátozás nélküli megszerzését, és rendeltetésszerű használhatóságát bebiztosítsa.
Erre szolgál a körültekintő, minden részletkérdésre kiterjedő szerződéskötés, az azt megelőző műszaki állapotfelmérés, a szavatossági felelősség kikötése.
A vevőnek is kompromisszumot kell kötnie, legkésőbb a birtokba lépésével egyidejűleg illik kifizetnie a vételárat, azt nem tarthatja vissza a végtelenségig, amíg valamilyen hiba láthatóvá válik. A dolog természete folytán a vevő a szerződési kikötések ellenére hátrányosabb helyzetben van mint az eladó, mert csak lakva – már a pénzfizetése után – derül ki igazán, hogy mit vásárolt. Ezért vevőként tudni kell időben visszalépni, inkább nem szerződni, vagy nem mindenáron.
Mind a lakás adásvétel, mind az adózása jól tervezhető, az egyes lépések és azok előfeltételei előre meghatározhatók, ütemezhetők. Ez majdhogynem szükséges is, mert egy lakás adásvétel - azon túl, hogy az emberek életét hosszú távon meghatározó, jelentős vagyoni értékeket mozgató és érdekeket érintő döntés - jogilag, pénzügyileg, és szervezésében is igen összetett feladat: az eladó és a vevő egymástól is különböző érdekeinek összehangolása mellett ezekhez még hozzá kell igazítani a bank – lehet, nem is egy - az értékbecslő, a közjegyző, az ügyvéd, és a Földhivatal eljárását és mindezek időszükségletét.
A hibák és kockázatok forrása általában az, hogy lakás adásvételnél mindig sürget az idő, már költözni kellene, jelzálogot törölni, de még nincs pénz, át kell hidalni a bankot stb. Ez az „oldjuk meg valahogy” szindróma nagy bajok forrása lehet. Mindazonáltal el is kerülhető ha a lakás adásvétel menetét előre megtervezzük.
Amikor kapcsolatba lépünk az eladóval / vevővel már úgy teszünk különféle elkötelezéseket, hogy még nincs is ott az ügyvéd, az építész, az ügyvéddel is közölni kell, hogy mit vár el a bank a szerződésben, különben visszadobják. Tehát ismerni kell a folyamatot, nemcsak a következő lépést kell előre látni, hanem az azt követőt és a legvégét is.
***
Dr. Szabó Tibor ügyvéd követése a Facebookon: https://www.facebook.com/drszabotiborugyved/